Huurindexatie opnieuw ter discussie

Datum: 15 december 2025 / Editie: December 2025 / Auteur(s): Guido Zijlstra

Op verzoek van een groep huurders uit Amsterdam Zuid gaat de rechtbank Amsterdam vragen stellen aan het Europese Hof van Justitie.

De zaak draait om de jaarlijkse huurverhoging die via het huurcontract wordt geregeld. Volgens het contract wordt de huur jaarlijks automatisch verhoogd met de CPI (de inflatie) plus een opslag van maximaal 7%. Dat is in strijd met Europese regelgeving, vinden de huurders.

Over een soortgelijke kwestie had de Amsterdamse rechtbank eerder al vragen gesteld aan de Hoge Raad, het hoogste rechtsorgaan in Nederland. De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat een indexeringsbeding waarmee de inflatie wordt gecorrigeerd op zichzelf niet strijdig is met het Europese recht. Als daarnaast ook een opslagbeding is overeengekomen moet die opslag apart worden beoordeeld. De Hoge Raad vindt een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie toelaatbaar. Als een hogere opslag is overeengekomen, dan is dat oneerlijk. Het opslagbeding wordt dan niet teruggebracht naar 3%, maar komt dan in zijn geheel te vervallen. De huurder hoeft dan dus niet meer dan de inflatie te betalen.

Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad zal het opslagbeding van 7% bovenop de inflatie sneuvelen en hoeven de huurders niet meer dan de inflatie te betalen. De huurders menen echter dat het indexeringsbeding en het opslagbeding niet los van elkaar kunnen worden gezien en dus ook niet los van elkaar moeten worden beoordeeld. Zij vinden dat het indexeringsbeding en het opslagbeding sámen moeten sneuvelen. Voor dit standpunt bestaat steun in de Europese regelgeving.

Als de rechter het standpunt van de huurders volgt heeft dit grote gevolgen. In dat geval zouden het indexeringsbeding en het opslagbeding met terugwerkende kracht uit het huurcontract worden geschrapt. Dat heeft weer tot gevolg dat de verhuurder alle huurverhogingen over het verleden aan de huurders moet terugbetalen. Sommige huurders wonen al bijna tien jaar in het complex. Het financieel belang is daarom groot: het gaat in deze zaak om meer dan € 100.000.

De huurders hebben er bij de rechter op aangedrongen om de zaak voor te leggen aan het Europese Hof van Justitie. Dat rechtscollege kan worden gevraagd uitleg te geven over de toepassing van het Europese recht. Er zijn immers veel meer huurders die in hetzelfde schuitje zitten en daarom verdient deze zaak een grondige beoordeling. Als het Europese Hof meent dat het indexeringsbeding en het opslagbeding inderdaad sámen moeten sneuvelen, dan kan dat tot gevolg hebben dat verhuurders in Nederland in totaal 6,4 miljard euro aan huurders moeten terugbetalen en het hen tot het jaar 2040 87,4 miljard zal kosten, zo berekende de vastgoedsector eerder.

Deze zaak zal zich wel even voortslepen, want het Europese Hof neemt meestal 15 tot 18 maanden de tijd om uitsluitsel te geven. We blijven de ontwikkelingen in deze zaak natuurlijk nauwgezet volgen, al was het maar omdat de zaak wordt gefinancierd door het Emil Blaauw Proceskostenfonds van de Stichting !WOON en de huurders worden bijgestaan door een bij dat fonds aangesloten jurist.