Huurindexatie opnieuw ter discussie

Datum: 15 december 2025 / Editie: December 2025 / Auteur(s): Guido Zijlstra

De zaak draait om de jaarlijkse huurverhoging die via het huurcontract wordt geregeld. Volgens het contract wordt de huur jaarlijks automatisch verhoogd met de CPI (de inflatie) plus een opslag van maximaal 7%. Dat is in strijd met Europese regelgeving, vinden de huurders.

Over een soortgelijke kwestie had de Amsterdamse rechtbank eerder al vragen gesteld aan de Hoge Raad, het hoogste rechtsorgaan in Nederland. De Hoge Raad oordeelde in november 2024 dat een indexeringsbeding waarmee de inflatie wordt gecorrigeerd op zichzelf niet strijdig is met het Europese recht. Als daarnaast ook een opslagbeding is overeengekomen moet die opslag apart worden beoordeeld. De Hoge Raad vindt een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie toelaatbaar. Als een hogere opslag is overeengekomen, dan is dat oneerlijk. Het opslagbeding wordt dan niet teruggebracht naar 3%, maar komt dan in zijn geheel te vervallen. De huurder hoeft dan dus niet meer dan de inflatie te betalen.

Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad zal het opslagbeding van 7% bovenop de inflatie sneuvelen en hoeven de huurders niet meer dan de inflatie te betalen. De huurders menen echter dat het indexeringsbeding en het opslagbeding niet los van elkaar kunnen worden gezien en dus ook niet los van elkaar moeten worden beoordeeld. Zij vinden dat het indexeringsbeding en het opslagbeding sámen moeten sneuvelen. Voor dit standpunt bestaat steun in de Europese regelgeving.

Als de rechter het standpunt van de huurders volgt heeft dit grote gevolgen. In dat geval zouden het indexeringsbeding en het opslagbeding met terugwerkende kracht uit het huurcontract worden geschrapt. Dat heeft weer tot gevolg dat de verhuurder alle huurverhogingen over het verleden aan de huurders moet terugbetalen. Sommige huurders wonen al bijna tien jaar in het complex. Het financieel belang is daarom groot: het gaat in deze zaak om meer dan € 100.000.

De huurders hebben er bij de rechter op aangedrongen om de zaak voor te leggen aan het Europese Hof van Justitie. Dat rechtscollege kan worden gevraagd uitleg te geven over de toepassing van het Europese recht. Er zijn immers veel meer huurders die in hetzelfde schuitje zitten en daarom verdient deze zaak een grondige beoordeling. Als het Europese Hof meent dat het indexeringsbeding en het opslagbeding inderdaad sámen moeten sneuvelen, dan kan dat tot gevolg hebben dat verhuurders in Nederland in totaal 6,4 miljard euro aan huurders moeten terugbetalen en het hen tot het jaar 2040 87,4 miljard zal kosten, zo berekende de vastgoedsector eerder.

Deze zaak zal zich wel even voortslepen, want het Europese Hof neemt meestal 15 tot 18 maanden de tijd om uitsluitsel te geven. We blijven de ontwikkelingen in deze zaak natuurlijk nauwgezet volgen, al was het maar omdat de zaak wordt gefinancierd door het Emil Blaauw Proceskostenfonds van de Stichting !WOON en de huurders worden bijgestaan door een bij dat fonds aangesloten jurist.

Op het spreekuur: de puntentelling

Datum: 15 september 2015 / Editie: September 2015 / Auteur(s): Guido Zijlstra

Een bewoner van de Rustenburgerstraat vroeg het Woonspreekuur onlangs om uitleg over de puntentelling van zijn woning. Hij was helemaal het spoor bijster. Binnen drie maanden na aanvaarding van zijn woning had de verhuurder 32 punten extra aan zijn woning toegekend.

De huurovereenkomst van de man was per 1 februari 2015 ingegaan tegen een huurprijs van € 450,00 per maand. Volgens de verhuurder had de woonruimte 92 punten. Een afschrift van de puntentelling was bij het huurcontract gevoegd. Eind april 2015 kreeg de huurder een huurverhoging van 4% aangezegd. Opnieuw was een puntentelling bijgevoegd en ditmaal had de woonruimte 124 punten, 32 meer dan in februari.

De aangezegde huurverhoging was op basis van deze nieuwe puntentelling redelijk. Het aantal punten van een woning is geen statisch gegeven. De punten kunnen jaarlijks fluctueren: soms door veranderende regelgeving en soms door een andere interpretatie van die regelgeving. In dit geval was de regelgeving door de verhuurder correct toegepast.

De wetgever heeft bepaald dat een verhuurder punten mag bijtellen voor het energielabel. Voor een ‘laag’ label F mag 1 punt worden bijgeteld en een hoog label A scoort 32 punten. Het idee daarachter is dat een energiezuinige woonruimte comfortabeler is en dus mag deze meer punten opleveren. Als in het geheel geen label is geregistreerd, dan wordt de bijtelling bepaald door het bouwjaar van de woonruimte. Een oude woning scoort dan in het geheel geen punten, ook al is die woning volledig geïsoleerd. De verhuurder krijgt dan in feite een sanctie opgelegd.

Ook de woning in de Rustenburgerstraat was geheel geïsoleerd toen de huurder de woning betrok. De verhuurder was echter vergeten het energielabel te registreren, zodat hij bij aanvang van de overeenkomst geen punten kon bijtellen. Hij registreerde het label A alsnog in april 2015 en kreeg vanaf dat moment recht op 32 extra punten. De puntentellingen die hij aan de huurder verstrekte in februari en in april 2015 waren dus beide correct.

De puntentelling is aan nogal wat veranderingen onderhevig. Grote veranderingen staan per 1 oktober 2015 op stapel: vanaf dat moment vormt de WOZ-waarde van de woning een belangrijk onderdeel van de puntentelling. Dikke kans dat de maximaal toegestane huurprijs van de woning van deze huurder dan weer aanzienlijk zal stijgen.

Uw verhuurder is verplicht achterstallig onderhoud aan te pakken. Doet die dit niet, dan kunt u, eventueel met behulp van het Wijksteunpunt Wonen, uw huur laten verlagen door bij de huurcommissie achterstallig onderhoud te laten vaststellen. Soms valt via de kantonrechter het onderhoud af te dwingen.

U kunt met uw vragen terecht op het inloopspreekuur van het Wijksteunpunt Wonen op woensdag van 09.00 tot 12.00 uur of donderdag van 19.30 tot 21.00 uur, Gerard Doustraat 133.

Op het spreekuur: Bemiddelingskosten

Datum: 1 mei 2014 / Editie: May 2014 / Auteur(s): Guido Zijlstra

Het is alweer een tijdje geleden dat een huurder zich verontwaardigd bij het Woonspreekuur meldde. Hij had aan een bemiddelingsbureau een flink bedrag ‘commissie’ moeten betalen en vond dat achteraf toch wat veel.

De huurprijs van zijn woonruimte bedroeg € 1.250 per maand, zodat het bureau hem € 1.512,50 (een maandhuur vermeerderd met BTW) in rekening bracht. Hij had hiervoor immers getekend, zo verdedigde het bureau zich.

De huurder had niets anders gedaan dan gereageerd op een advertentie op internet. Het bemiddelingsbureau had die advertentie geplaatst. De verhuurder van de woonruimte had zich kennelijk bij het bureau gemeld en het bureau gevraagd om een huurder voor zijn woonruimte te vinden.

De vraag dringt zich dan op voor wie het bureau eigenlijk werkzaam is: voor de verhuurder (die een huurder zoekt), of voor de huurder (die een woning zoekt)? De rechtspraak is hier duidelijk over: als het bureau adverteert met een woonruimte, dan moet de verhuurder als opdrachtgever van het bureau worden aangemerkt. En in dat geval is de huurder geen kosten aan het bureau verschuldigd, óók niet als de verhuurder het bureau helemaal niets heeft betaald. De wet heeft namelijk bepaald dat een bemiddelingsbureau maar voor één partij tegelijk werkzaam kan zijn. Het bureau mag alleen zijn opdrachtgever een nota sturen.

De zaak werd aan de rechter voorgelegd en onlangs werd vonnis gewezen: het bureau moet de bemiddelingskosten volledig aan de huurder terugbetalen, vermeerderd met proceskosten.

De uitspraak van de rechter heeft tot gevolg dat vrijwel iedere huurder die bemiddelingskosten aan een bureau heeft betaald, deze kosten achteraf kan terugvorderen en bemiddelingsbureau’s zien hun verdienmodel langzaam in elkaar storten.