De woonvisie van Huurdersvereniging De Pijp

Pleiten voor aanpassing regels door gemeente en Rijk
We missen in de nota soms durf en visie als het gaat om de aanpak van problemen waar het stadsdeel niet direct invloed op heeft. We begrijpen dat het stadsdeel maar een beperkte invloed heeft op de woningmarkt, maar juist daarom is het op een aantal punten zo belangrijk dat richting gemeente en rijk gepleit wordt om regels zo aan te passen dat problemen aangepakt kunnen worden. Veranderen van regels is vaak een kwestie van lange adem, maar juist argumenten en voorbeelden van een lokale overheid kunnen daar een nuttige invloed op hebben. We denken dan bijvoorbeeld aan aanpassingen van de huisvestingswet (landelijk) en verordening (gemeentelijk) om speculatie tegen te gaan en te zorgen dat panden alleen gesplitst kunnen worden als dat in goed overleg met en zonder druk op de huurder gaat.

Aanpak speculatie en leegstand
Speculatie en leegstand zijn ongewenst en slecht voor kopers en huurders. We vragen het stadsdeel bij de landelijke politiek actief te pleiten voor aanpak van deze problemen door:
• splitsingsvergunning koppelen aan de eigenaar in plaats van aan een pand, zodat niet gespeculeerd kan worden met een aanvraag of een vergunning;
• alleen een splitsingsvergunning afgeven als vooraf goede afspraken zijn gemaakt met de bewoners over hun recht om te blijven en hun positie bij een verbouwing;
• goed toezicht op vastgoedhandel: onderzoek door de belastingdienst naar de financiering van alle betrokkenen bij waardestijgingen van meer dan 10%, bij meer dan twee verkopen per jaar en zeker bij meerdere verkopen per dag;
• meldingsplicht voor notarissen, maatregelen tegen notarissen die meewerken aan meerdere verkopen per dag en aan verdachte ABC-transacties;
• belasten van de winst bij verkoop;
• actieve aanpak van leegstand door korte termijnen te geven voor verbouwing en het mogelijk te maken lokale belasting te heffen op leegstaande woningen en gebouwen.

Stop op splitsen in de particuliere voorraad
In de centrale stad wordt al gesproken over het vrijgeven van een nieuw quotum voor splitsen in de particuliere sector na 2010. Onze buurt heeft genoeg te lijden gehad van de eerste splitsingsgolf. We verzoeken het stadsdeel met klem te pleiten bij de Centrale stad tegen een nieuw quotum te splitsen woningen.

Verder keren we ons tegen constructies waarbij woningen van particulieren worden opgekocht door corporaties en vervolgens worden gesplitst op basis van de afspraken over het splitsen van corporatiewoningen. Dat klinkt als een mooie oplossing voor problemen zoals bij de Bakkerpanden, maar het zet de deur open voor dubieuze constructies waarbij corporaties bevoordeeld worden ten opzichte van andere eigenaren. Wij zijn van mening dat de afspraken over verkoop van corporatiewoningen alleen moeten gelden voor de woningen die op het moment van het maken van die afspraken in het bezit waren van de desbetreffende corporatie.

Stadsvernieuwingsurgentie
Een groot deel van de beschikbare sociale huurwoningen gaat naar mensen met een stadsvernieuwingsurgentie. Daardoor is het voor starters, jongeren, ouderen en andere doelgroepen extra moeilijk aan een geschikte woning in OudZuid te komen. We vragen ons af of het mogelijk is een deel van het woningaanbod alleen toegankelijk te maken voor mensen zonder SV-urgentie. Verder vragen we ons gezien het grote aantal SV-urgenties af of het nog wel gewenst is dat eigenaren van een te splitsen pand bij het Openbaar Grondbedrijf Amsterdam een SV-status kunnen kopen voor de huurders in hun pand. Het lijkt ons zinvol stedelijk af te spreken hier van af te zien, in elk geval zolang er gelijktijdig een grote Stedelijke Vernieuwingsoperatie aan de gang is in de Tuinsteden en Noord.

Aanpak achterstallig onderhoud
We weten dat het stadsdeel werkt aan een beleid van actieve handhaving bij achterstallig onderhoud. Dit missen we echter in de woonvisie. Ook missen we een visie op het onderhoudsbeleid bij te splitsen of gesplitste panden. Vaak ontstaat hierbij een te kleine en niet goed functionerende Vereniging van Eigenaren. Als deze onvoldoende reserveert voor noodzakelijk onderhoud ontstaat zo vanzelf de stadsvernieuwingsopgave voor de toekomst en dat lijkt ons niet gewenst. Ook hier is een pleidooi richting gemeente en Rijk gewenst om de Huisvestingswet en –verordening zo aan te passen dat splitsen alleen mogelijk is als een VVE ontstaat van voldoende omvang om goed te kunnen functioneren.

Short-stay
Verhuur van minder dan drie maanden zien wij als een ongewenste aantasting van de positie van de huurder. We vragen het stadsdeel bij de Centrale Stad te pleiten om deze termijn op te nemen als maatstaf. De in de conceptnota genoemde periode van een week is geen short-stay maar gewone pension of hotelverhuur.

Verder achten wij short-stay in panden met regulier verhuurde woningen ongewenst vanwege het grote aantal verhuisbewegingen wat zo ontstaat en overlast geeft voor de overige bewoners.

Toezicht op verdeling woonruimte
We pleiten voor monitoren op stadsdeelniveau van de aantallen nieuw verhuurde woningen per doelgroep. Nu gebeurt dit door de corporaties in het ‘centrumgebied’, maar dat is te grofmazig. Voor het stadsdeel is van belang afspraken te maken en te controleren op stadsdeelniveau.

Verder pleiten we bij de aanpak van woonfraude voor het concentreren op degenen die misbruik maken van de situatie. Zoeklichtoperaties zouden niet primair gericht moeten zijn op de mensen die door woningnood gedwongen onderhuren, maar op degenen die daar misbruik van maken. Bemiddelingsbureaus die corporatiewoningen verhuren tegen woekerhuren zouden streng bestraft moeten worden. Zoeklicht zou zich vooral op deze bureaus moeten richten en het aanbod en de boekhouding van alle bureaus actief moeten doorlichten.

Actieve aanpak van illegale hotels is een goed streven. Dit alles vraagt wel om voldoende capaciteit voor handhaving.

Specifieke opmerkingen m.b.t de doelstellingen en voorstellen in de conceptnota voor zover niet al hierboven genoemd:
• Een doelstelling van 45% van de woningvoorraad met een huur tot 520 euro is te laag. Een eenmaal verdwenen betaalbare huurwoning komt vrijwel nooit meer terug, dus dit is een niet omkeerbaar proces waarbij erg voorzichtig gehandeld moet worden. De reacties op de campagne ‘In mijn wijk’ wijzen uit dat het draagvlak voor verder verkleinen van het aantal betaalbare huurwoningen erg gering is.
• Tevens actief zoeken naar niet meer te verhuren bedrijfsgebouwen die in woonruimte omgezet kunnen worden.
• Gezien de grote behoefte aan grotere woningen voor gezinnen zou met corporaties afgesproken moeten worden dat alle woningen in dit segment aangeboden worden aan gezinnen.