Achterstallig onderhoud aangepakt

Achterstallig onderhoud leidt tot verkrotting en sloop. De enige monumenten van de Kuipersstraat, de dijkhuisjes, vielen in 1994 onder de slopershamer. Foto: Bram de Hollander

Nieuw huurrecht verstevigt positie huurder

Wie het achterstallig onderhoud aan de woning zat is had altijd al wat mogelijkheden hier iets aan te doen. Vaak is een lange adem vereist, maar resultaat is vaak wel te behalen. Zolang het maar duidelijk is dat het woongenot geschaad is en de verhuurder weigert hier iets aan te doen. Het nieuwe huurrecht, dat sinds 1 augustus 2003 van kracht is, biedt de huurder een nieuw wapen in de strijd tegen achterstallig onderhoud: zelf de klachten verhelpen en de kosten daarvan verrekenen met de huur.

 

Voor welke procedure er ook wordt gekozen: een schriftelijke klachtenmelding is essentieel, hoewel de verhuurder natuurlijk ook is gehouden op een telefonische melding te reageren. De schriftelijke klachtenmelding vormt de inleiding van de procedure en is daarom het belangrijkste stuk. Vermeld in de brief alle gebreken aan de woonruimte en geef daarbij aan welke hinder ervan wordt ondervonden. Specificeer de gebreken zoveel mogelijk en zet erbij op welke plaats in de woning het gebrek zich voordoet.

 

Huurcommissie en kantonrechter

Als de verhuurder de klachten niet binnen zes weken verhelpt, heeft u de mogelijkheid de zaak voor te leggen aan de huurcommissie. De huurcommissie kan dan - afhankelijk van de ernst van de gebreken - de huurprijs van uw woning tijdelijk verlagen totdat de verhuurder de klachten verhelpt. Informeer over deze procedure bij het Huurteam (zie voor de bereikbaarheid elders in deze Pijpkrant). U heeft ook de mogelijkheid om onderhoudswerkzaamheden af te dwingen bij de kantonrechter. Deze kan op uw verzoek bepalen dat de verhuurder moet opknappen, op straffe van een dwangsom. Ook kan de kantonrechter besluiten de huurovereenkomst (deels) te ontbinden: de verhuurder komt immers zijn verplichtingen niet na (uitvoeren onderhoud), zodat ook u de verplichtingen (betalen huur) niet hoeft na te komen. U mag dan natuurlijk gewoon de woning blijven huren, maar hoeft de volledige huur niet meer te betalen. Deze laatste mogelijkheid lijkt erg op de procedure bij de huurcomissie. Het is raadzaam voor deze procedures rechtshulp te zoeken. Ook dat kan via het Huurteam: het team werkt samen met in huurzaken gespecialiseerde advocatenkantoren en beschikt bovendien over een juridisch fonds, waar in veel gevallen een beroep op kan worden gedaan.

 

Bouw- en Woningtoezicht

Ook de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van het stadsdeel kan de verhuurder onder druk zetten iets aan de klachten te doen. De dienst kan een zogenaamde aanschrijving doen op het pand, waarin de eigenaar wordt gedwongen bouwtechnische gebreken op te lossen. Als de verhuurder dat weigert, heeft de gemeente de mogelijkheid het zelf te doen ('van gemeentewege') waarna de eigenaar de rekening krijgt toegestuurd. Een dergelijke aanschrijving is ook handig wanneer de procedure bij de huurcommissie of de kantonrechter wordt gevoerd. Het is immers een bewijsstuk, waaruit blijkt dat de woningklachten inderdaad ernstig zijn. De aanschrijvings-procedure vindt echter alleen plaats als de klachten urgent en ernstig zijn. Wanneer sprake is van 'gevaar en ernstige hinder' heeft het stadsdeel een wettelijke plicht om op te treden. In alle andere gevallen (bij 'gewone' woningklachten) zal het stadsdeel Amsterdam Oud Zuid uw klacht verwijzen naar het Huurteam, die de procedure bij de huurcommissie in gang zet.

 

Zelf opknappen

Misschien heeft u er iets over gelezen: met ingang van 1 augustus 2003 is het huurrecht uitgebreid met een nieuw artikel. De nieuwe wet geeft de huurder de mogelijkheid zlf onderhoudsgebreken op te heffen, en de kosten daarvan te verrekenen met de lopende huurbetalingen. Vroeger kon dit alleen als de kantonrechter hier toestemming voor gaf, maar de wetgever heeft nu dus bepaald dat u dat recht zondermeer heeft. U zult er echter wel voor moeten zorgen dat achteraf is aan te tonen dat de verhuurder in verzuim is geweest en hij ondanks herhaaldelijk aandringen niet in actie is gekomen. Daarnaast moet u achteraf kunnen aantonen dat het gebrek u daadwerkelijk in het woongenot heeft geschaad (bijvoorbeeld door fotoÕs) en dat de verhuurder verantwoordelijk was voor het opheffen daarvan (bijvoorbeeld door een technisch rapport). Ook moet u erop letten dat de kosten die u maakt ook echt noodzakelijk waren. Kortom, er zitten haken en ogen aan deze procedure, omdat de kans bestaat dat de verhuurder achteraf moeilijk gaat doen en u aanmaant wegens huurachterstand omdat u een gedeelte van de huur niet hebt betaald. Het is belangrijk dat u dan over een goed dossier beschikt. Als u twijfelt is het raadzaam eerst contact te zoeken met het Huurteam of met een advocaat.

JAARGANG 33 | NUMMER 7 | NOVEMBER 2003